Perbedaan Hak Guna Bangunan dengan Hak Milik

Sebelum Anda deal dalam sebuah transaksi jual beli rumah, sudah sepatutnya jika terlebih dahulu mempelajari status dan kelengkapan surat yang dimiliki. Jangan sampai karena sudah terlanjur naksir dengan unitnya, lalu Anda lalai dan terkesan mengabaikan perintilan yang melengkapinya.

Sebagai langkah awal, perhatikan status hunian tersebut agar dimasa depan Anda tak lagi merasa rancu. Dan lagi, menyelidiki status tanah juga perlu agar tak timbul masalah terkait legalitasnya dikemudian hari.

Pengertian HGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

Dalam perizinan mengenai sebuah bangunan, Anda tentu sudah familiar mendengar mengenai Sertifikat Hak Guna Bangunan atau disingkat dengan sebutan HGB. Sesuai dengan namanya, HGB (Hak Guna Bangunan) adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau suatu hak yang didapatkan untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun yang atas permintaan pemegang hak mengikat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya dan dapat diperpanjang sampai dengan jangka waktu maksimum 20 tahun.

Ini artinya, pemegang sertifikat tersebut hanya diberikan kuasa untuk memberdayakan lahan baik untuk mendirikan bangunan ataupun keperluan lain dalam jangka waktu tertentu. Jadi, pemilik properti dengan status HGB hanya memiliki bangunannya saja, sedangkan tanahnya masih milik negara. Biasanya, developer atau pengembang menggunakan lahan berstatus HGB untuk membesut unit perumahan dan apartemen.

Dengan sertifikat HGB pun Anda tak serta merta bebas dalam penggunaan lahannya karena harus sesuai dengan perijinan. Tujuan lainnya yang sesuai dengan kriteria sertifikat HGB adalah ketika Anda berencana untuk memiliki properti dengan penggunaan yang hanya sementara. Properti dengan status HGB juga cocok untuk dikembangkan menjadi sesuatu yang bersifat komersial. Benefit dari properti dengan jenis sertifikat ini bagi Warga Negara Asing merupakan salah satu cara kepemilikan properti.

Pengertian SHM (Sertifikat Hak Milik)

Sertifikat Hak Milik yang merupakan jenjang sertifikat hak atas sebuah tanah yang tertinggi atau terkuat. SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah jenis sertifikat yang pemegangnya memiliki kekuasaan penuh sebagai pemilik dari lahan disebuah kawasan dengan luas tertentu yang tercantum dalam surat dengan waktu yang tidak terbatas. Dengan demikian, pemegang sertifikat yang tercantum dalam surat menjadi pemilik seutuhnya tanpa adanya campur tangan dan kemungkinan kepemilikan bagi pihak lain.

Beda HGB dan SHM

Perbedaan SHM dan HGB dapat dilihat dari tingkat kuasa dan jangka waktu kepemilikan properti. Jika Sertifikat Hak Milik  dapat diwariskan dan tidak memiliki batasan waktu kepemilikan maka Hak Guna Bangunan  memiliki batasan waktu dan diperkenanan untuk diperpanjang masa penggunaannya.   

Sertifikat Hak Milik pun bisa di gunakan sebagai jaminan kepada lembaga keuangan jika Anda ingin mengajukan kredit hal ini berbeda jika Anda hanya memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan. Oleh karena itu, bila bertekad untuk menetap di bangunan dan tanah dalam jangka waktu lama atau berencana untuk investasi jangka panjang, sebaiknya membeli properti dengan status Sertifikat Hak Milik.

Ubah HGB ke SHM

Apabila properti yang dibeli masih berstatus HGB dan sudah mencapai jangka waktu 30 tahun, selanjutnya kewajiban pemegang sertifikat HGB adalah untuk memperpanjang maksimum jangka waktu hingga 20 tahun lamanya dan selanjutnya masih dapat diperpanjang sampai 30 tahun.

Yang perlu diingat, mengajukan perpanjangan HGB paling lambat diurus 2 tahun sebelum masa berlaku hak habis dengan cara mengisi formulir kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan dilengkapi KTP dan dilampirkan fotokopi HGB yang akan diperpanjang beserta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.

Biaya perpanjangan HGB tergantung dengan harga tanah per meter persegi yang ditetapkan oleh Menteri setelah mendapatkan persetujuan Menteri Keuangan dan luas tanah yang digunakan. Rumus perhitungan untuk 20 tahun perpanjangan adalah 3 % x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke 31 ditambah dengan dana landreform sebesar 50 % (lima puluh persen) dari hasil perhitungan sesuai rumus sebelumnya.

Sedangkan untuk perpanjangan 30 tahun  rumusnya adalah 4 ½ % x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke 51 ditambah dengan dana landreform sebesar 50 % (lima puluh prosen) dari hasil perhitungan sesuai rumus sebelumnya. Namun jika terlanjur terlewat dari masa tenggang waktunya, biaya pengurusan HGB mati akan lebih mahal jika dibandingkan dengan diurus tepat waktu karena akan dikenakan PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) karena akan dilakukan proses mulai dari awal seperti seperti pengecekan, pengukuran, dan pencatatan. Sedangkan jika pemegang hak yang tertulis telah meninggal dunia, maka ahli waris berkewajiban untuk memperpanjang dan melakukan pengajuan hak atas tanah dengan dikenakan BPHT (Bea Perolehan Hak atas Tanah atau Bangunan).

Jika dibandingkan dengan memperpanjang yang sifatnya berjangka sehingga kurang praktis, Anda dapat segera mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik jika memang berencana memiliki seutuhnya. Proses HGB ke SHM sama halnya dengan perpanjangan, harus diawali dengan mengurus ke kantor pertanahan dimana lahan yang akan diproses berada.

Ketentuan lahan yang akan mengalami peningkatan hak ini tak lebih dari 600 meter persegi dan pemegan HGB yang berlaku atau sudah mati adalah WNI karena WNA tidak diperbolehkan untuk memiliki properti dengan SHM. Untuk melakukan proses HGB ke SHM, surat-surat yang dilampirkan diantaranya adalah sertifikat asli HGB yang statusnya akan diubah, fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Namun jika mengubah HGB ke SHM tanpa IMB, Anda harus meminta surat pengantar lurah (PM1) dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal, identitas diri, fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir,  surat permohonan kepada Kepala Pertanahan setempat, surat pernyataan tidak memiliki lebih dari 5 bidang dengan luas kurang dari 5000 meter persegi, dan yang terakhir membayar biaya perkara. Berapa pengeluaran biaya HGB ke SHM? Tentu besarannya tergantung dengan NJOP kavling yang akan diproses. Rumus yang digunakan untuk menghitung adalah 2% x (NJOP tanah – Rp. 60 juta). Cara lain adalah Anda bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Selain besaran kocek yang harus dikeluarkan, banyak pula yang bertanya-tanya lama waktu yang dibutuhkan untuk pengubahan HGB ke SHM. Untuk pertanyaan berapa lama HGB ke SHM, beberapa tahap yang dilalui melalui penjelasan sebelumya yaitu dengan mengajukan ROYA atau pembebasan hak tanggungan yang memakan waktu sekitar 5 hari kerja atau satu minggu. Setelah itu, baru bisa berlanjut dengan mengurus peningkatan hak. Proses keluarnya sertifikat SHM diperkirakan selesai seminggu setelah pengurusan. Lain halnya dengan pengurusan Akta Jual Beli menjadi Sertifikat Hak Milik yang memakan waktu sekitar 6 hingga 12 bulan. Siapakan pula biaya pengurusan SHM dari AJB sesuai dengan ketentuan pemerintah saat ini.